文：Keith Morrison | 作家及教育家
澳門住宅價格指數（RPI，即住宅價格變動的概括指標）的年度跌幅幾乎沒有減弱的跡象。疫情爆發前樓價暴漲的日子已一去不復返了。2022年11月至2023年1月，整體RPI按年萎縮7.4%；2023年11月至2024年1月的年度跌幅為5.6%（在編寫本報告時的最新數據）。與此同時，澳門半島錄得的跌幅分別為7.7%及5.2%； 路氹跌幅分別為 6.3% 及 7.4%。整體數據呈顯著下降。人們或會認為這對置業人士來說屬利好消息，然而，事實真的如此嗎？
事實非如此。對於澳門成千上萬的潛在業主而言，這依然無法令人感到安心。為什麼？ 因為樓價之高仍令人望而卻步。在確實買不起的情況下，無論這個單位是600萬，還是1,600萬，其實都不存在，加上這兩個價格都超出了許多本地居民的承受能力。澳門 2024 年 3 月的房價收入比被全球大型資料庫網站Numbeo評為“非常高”。
解決方案不僅僅是增加住宅單位的供應量。相反，對住宅物業階梯上的新手們來說，可負擔、可用，且在適當的價格範圍內才是重中之重。解決辦法亦不複雜，經濟學101：供給與需求。推出人們可負擔物業的問題將繼續困擾住宅市場。如本文圖片所示，澳門人口的持續增長繼續超過空置單位的數量。
過去十年的城市人口數字與空置單位之間的相關性甚微（統計專家們認為該數據為32%），當中還涉及其他諸多因素，例如為澳門居民尋找合適的住宅物業。然而，28歲至 34歲年齡層（115,000 人）、正舉步踏上住宅物業階梯的居民仍受困其中，不得解脫。他們似乎無望實現購置物業的夢想，只能一年又一年地支付屋租，滿足出租人無休止的慾望。這個年齡層的承租人無力籌集到足夠的資金支付購置物業所需的首期，除非和其他地方的年輕人一樣，向家庭成員（通常是父母）索取。
這麼說吧：如果你擔任高級職位（行政人員、經理或專業人士）、或技術人員，即佔就業居民人口34％的那一群，那麼你的月入中位數（澳門幣27,000元或以上）則有機會進入住宅市場，開啟物業進階旅程。但25歲至34歲的組別當中（目前有75,000人，即本地就業人口的26%）有多少人擁有這樣的工作和薪酬呢？在澳門，共有187,800人（佔本地就業人口的66%）的月入中位數低於20,000元；他們怎麼會有足夠的錢財購置住宅物業？答案是：他們沒有。
對廉價、可負擔的住宅需求是巨大的。儘管心懷善意的澳門政府正透過推行一系列措施，致力解決這一問題，但28歲至34歲組別的居民仍然覺得負擔不起。RPI的下跌對低收入者來說幾乎是無關痛癢，業主和出租人繼續貪婪地從他們手中搜刮金錢，不願降低價格。本地低收入階層負擔得起且經濟實惠的空置單位在何處？
為何市場上的可負擔住宅單位供應仍不足以滿足數量龐大的本地就業人口購買？仍無法讓他們安居樂業？對於一座自詡重視安全的城市而言，有何安居保障？也許這裡所談的保障更偏向人們無能為力的，而不是在澳門能夠做到的。
資料來源：澳門統計暨普查局（最新可用數據）
